2026년 5월 9일 다주택자 양도세 중과 유예 종료와 기획재정부의 기본세율 개편안을 완벽 정리해 드립니다. 조정대상지역 중과 세율, 장기보유특별공제 배제 여부 및 RIA 계좌 활용법 등 다주택자가 반드시 알아야 할 절세 전략을 확인하세요.

1. 2026년 다주택자 양도세 중과 제도 현황

지난 3년간 한시적으로 운영되었던 다주택자 양도소득세 중과 유예 조치가 2026년 5월 9일부로 종료될 예정입니다. 이에 따라 5월 10일 이후 양도분부터는 조정대상지역 내 다주택자에게 높은 중과 세율이 다시 적용될 가능성이 커졌습니다.

✅ 주택 수 및 지역별 적용 세율 (유예 종료 후)

양도세 중과는 '조정대상지역' 내 주택을 양도할 때만 적용됩니다. 비조정지역 주택은 다주택자라도 기본세율이 적용됩니다.

구분보유 기간적용 세율 (2026.05.10 이후)장기보유특별공제
일반(1주택/비조정)2년 이상기본세율 (6~45%)적용 (최대 30%)
2주택자 (조정지역)2년 이상기본세율 + 20%p배제 (0%)
3주택 이상 (조정지역)2년 이상기본세율 + 30%p배제 (0%)
단기 보유1년 미만70% (단일세율)배제

2. 주택 수 산정 및 중과 판단 기준

다주택자 여부를 판단할 때는 '세대'를 기준으로 전국 주택 수를 합산합니다.

  • 산정 범위: 동일 세대원(배우자, 미성년 자녀 등)이 보유한 주택, 분양권, 조합원 입주권을 모두 포함합니다. (단, 2021년 1월 1일 이후 취득한 분양권부터 주택 수 산입)

  • 지역 및 가액 기준:

    • 수도권/광역시/세종시: 모든 주택이 주택 수에 포함.

    • 기타 지역: 기준시가 3억 원 초과 주택만 주택 수에 산입.

  • 판단 시점: 중과 여부는 취득 시점이 아닌 '양도일(잔금청산일과 등기접수일 중 빠른 날)' 당시의 조정대상지역 지정 여부에 따라 결정됩니다.

3. 유예 종료 임박, 다주택자의 선택과 전략

유예 종료(5월 9일)를 앞두고 시장에서는 두 가지 상반된 움직임이 나타나고 있습니다.

① 5월 9일 이전 잔금 및 등기 완료

중과를 피하기 위해 급매물로 처분하는 전략입니다. 특히 장기보유특별공제(최대 30%) 혜택을 받을 수 있는 마지막 기회이기 때문에 고가 주택일수록 절세 금액이 수억 원에 달할 수 있습니다.

② '계약일 기준' 유예 활용

정부는 갑작스러운 매물 잠김을 막기 위해 2026년 5월 9일까지 매매 계약을 체결하고 계약금을 수령한 경우, 실제 잔금일이 5월 10일 이후라도 일정 기간(3~6개월) 중과를 유예해 주는 방안을 검토 중입니다.

③ 비조정지역 매물부터 정리

조정대상지역(강남 3구, 용산 등)의 주택은 '똘똘한 한 채'로 보유하고, 세 부담이 없는 비조정지역의 주택을 먼저 매도하여 주택 수를 줄이는 전략이 유효합니다.

4. 자주 묻는 질문 (FAQ)

Q1. 지방에 있는 공시가격 2억 원 주택은 중과 대상인가요?

광역시나 경기도 읍·면 지역이 아닌 순수 지방 소도시의 기준시가 3억 원 이하 주택은 주택 수 산정에서 제외됩니다. 따라서 해당 주택을 팔 때는 중과되지 않으며, 다른 주택을 팔 때도 주택 수에 포함되지 않을 수 있습니다.

Q2. 일시적 1세대 2주택자는 어떻게 되나요?

이사나 상속 등으로 인한 일시적 2주택자는 정해진 기한 내에 기존 주택을 처분하면 중과와 무관하게 1주택자 비과세 혜택을 받을 수 있습니다. 이는 중과 유예 종료 여부와 상관없이 유지되는 제도입니다.

Q3. 5월 10일 이후에 팔면 세금이 얼마나 차이 나나요?

양도차익 5억 원을 가정한 3주택자의 경우, 유예 기간 내에는 약 1.6억 원의 세금을 내지만 중과가 재개되면 **최대 3억 원 이상(실효세율 약 82.5%)**의 세금을 부담할 수 있습니다. 장특공 배제가 가장 큰 원인입니다.

⚠️ 2026년 세법 개정 추진 관련 주의사항

기획재정부는 2월 4일 뉴시스 보도 및 발표를 통해 다주택자 양도세 중과를 완전히 폐지하고 기본세율로 통합하는 소득세법 개정을 추진 중이라고 밝혔습니다.

하지만 이는 정부의 추진 과제일 뿐, 실제 시행을 위해서는 국회 본회의 통과 과정이 반드시 필요합니다. 현재 국회 지형과 정치적 상황에 따라 개정안이 통과되지 않거나 내용이 수정될 가능성이 있으므로, 다주택자께서는 현행법상 5월 9일 유예 종료를 기준으로 보수적인 매도 전략을 세우시는 것이 안전합니다.